愛知県、名古屋で二世帯住宅を建てる前に

家を解体するには、「仮住まい」が必要。

「仮住まい」は、かなり重要で、労力のいる問題。

例えば

「今住んでいるところのすぐ近くで住みたい。」

「足の不自由な、おじいちゃんがいるから、平屋（１階）で借りたい。」

「ペット、ＯＫのところ。」etc...

当社では、建て替えのお客様に、「仮住まい」のご紹介はさせていただいています。

当社がお付き合いさせていただいている”不動産屋さん”の物件であれば、

敷金・礼金なし、家賃だけでＯＫです。

（注：タイミングによります。）

ただ、解体する家が一軒家だった場合、

仮住まいするところは、”共同住宅”が一般的なので、

場合によっては、近隣住民の騒音等で悩まされる場合も。

さらに、”引越し”について。

ここで重要なポイントを教えます。

　　　１．引越し業者さんの選定。

　　　　　”相見積もり”という手もありますが面倒なので、

　　　　　引越し屋さんが見積もり提示前に下記のように言ってみてください。

　　　　　　　「○○万円で、引越しお願いできませんか？」

　　　　　　　（相場金額は教えます。引越し業者もご紹介します。）

　　　２.新居が建ったら、２回目の引越し。

　　　　　更に、子世帯も引越ししなければならないケースも多いので、

　　　　　３回引越しすることを伝えて、サービスしてもらう。

　　　３.引越し時にとにかく、”モノ”を処分してもらうこと。

　　　　１年以上使っていない”モノ”は、この際、思い切って処分する。

　　　　どうせ、新居に引越ししても使わないﾊｽﾞです。

　　　　粗大ｺﾞﾐの処分は、日程が合えば自治体で処分もしてもらえますが

　　　　（費用的にはお値打ち）、

　　　　引越し業者さんに一括で頼む方法もあります。（手間を考えるとこの方が楽。）

　まとめ

　　・１回目の引越しのときに、「３回分の引越し代金」を決定してしまう。

　　・とにかく”モノ”を処分する。

ちなみに、我家は親世帯が”仮住まい”しました。

６０代の夫婦にとっては、かなり”体力”と”気力”が必要だったみたいです。

　ちょうど１年前、建替え前の家の”解体工事”がスタートしました。

　月日が流れるのは、改めて早いと感じています。



　以前の家は、
　　　　
　　　　夏は、暑く。
　　
　　　　冬は、外気温と同じくらい寒く。

　　　　台風のときは、雨漏り。

　　　　白アリにも食べられていました。
 

　
　だけど・・・・　

　　「以前の家での思い出」

　　　　初めて引っ越してきた日。
　　　　家族で一緒に、ご飯を食べたり、テレビを見たり。
　　　　親に怒られて泣いた日。
　　　　親と喧嘩して、ドアを壊した日　etc...


　　「家」は、家族とともに、生活を刻んでたんだなぁ～と。
 

　　解体工事を迎えた時、

　　父親（当社、社長）は、
　　　　「解体工事中、自分の家が壊されるところは、絶対見ないから」と。

　　父親が３６歳の時に、自分で設計して建てた家。

　　
　　今なら、父親の気持ちがよくわかる気がします。

金融機関の目星がついたら、具体的に、

　　①いくら借りる？

　　②毎月の支払い？、ボーナス払い併用？

　　③固定金利、変動金利？

　　④何年で返済？etc...

いろいろ考えなくてはいけません。

ﾎﾞｸ自身、金融のプロではないので、エラそうなことは言えませんが、

全国的に有名なファイナンシャル・ﾌﾟﾗﾝﾅｰの先生に習った二つのことを

みなさんに伝えたいと思います。

　　◆いくら借りる？

　　　　「住宅を購入しよう！」と意思が固まった場合、

　　　　住宅ﾛｰﾝは、「月々いくら支払えるか？」と、まず考えますね。

　　　　目安となるのが、現状、賃貸住宅で暮らしている方は、現在の家賃。

　　　　例えば、月８万円の家賃で生活しているから、「住宅ﾛｰﾝ」も８万円で。

　　　　この考え方も一理ありますが、月々ではなく、

　　　　”年返済率”という考え方が一般的です。

　　　　”年返済率”とは、年収に占める住宅ﾛｰﾝの返済割合のこと。

　　　　「何をもって年収とするか？」に関しては、源泉徴収表の中の最も大きい数字、

　　　　すなわち”支払金額”項目の数字です。

　　　　具体的に安全な”年返済比率”の目安は、年収５００万円をひとつの区切りとし、

　　　　　　　　年収５００万円未満　年収の３０％以内

　　　　　　　　年収５００万円以上　年収の３５％以内

　　　　が、安全に返済できる住宅ﾛｰﾝのひとつの目安です。

　　　　具体的には、

　　　　　　　　年収４００万円なら、年間返済額は１２０万円以内

　　　　　　　　年収６００万円なら、年間返済額は２１０万円以内

　　　　となります。

　　　　この金額は、奥様が専業主婦の立場のまま、

　　　　子供２人に人並みの教育を受けさせられる住宅ﾛｰﾝの返済割合。

　　　　この金額を算出し、実際に借りられる住宅ﾛｰﾝ金利等の

　　　　諸条件に当てはめてみて返済額が確定したとき、

　　　　とても返せる金額ではないという家庭なら、

　　　　住宅購入以前に、”家計”に問題がアリと考えます。

　　　　理由としては、

　　　　　　　　①浪費傾向

　　　　　　　　②車の購入法が間違っている

　　　　　　　　③生命保険の掛けすぎ・掛け間違い

　　　　この3点の必ずいずれかです。

　　　　反対に、この3点を見直せば、必ず安全に返済できます。

　　◆何年で返済？　　

　　　ﾛｰﾝの返済期間。

　　　よくある例が、「定年までに支払い終えたい。」　　　

　　　ﾛｰﾝ期間が短くなることにより、年収における返済割合”返済比率”が高まります。

　　　例えば、現在３８歳。

　　　「６０歳の定年までに住宅ﾛｰﾝの支払いを終えたい。」というお客様。

　　　ﾛｰﾝ期間は、６０歳まで正味２２年しかない。

　　　一方では、金融機関では35年というﾛｰﾝ期間を設けている。

　　　このケースでは、７３最までﾛｰﾝを組むことができる。

　　　借入額　　　　　　　　　金利　　　　　　　期間　　　　　　　　　月返済額　　　　

　　２，０００万円　　　　　　　　２．０％　　　　　　　22年　　　　　　　　　９３，７０５円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　35年　　　　　　　　　６６，２５３円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　差額　　２７，４５２円/月

　　　ボーナス返済なし、２，０００万円の住宅ﾛｰﾝを金利２％で月返済額を計算した場合、

　　　２２年で９３，７０５円、35年の場合だと６６、２５３円。

　　　その差は、月２７、４５２円。

　　　年間では、３２９，４２４円。

　　　とくに子供の教育資金がしっかりかかってくる時期だと、

　　　　　”手元に約３３万円残る住宅ﾛｰﾝ”

　　　　　　　　　　　　　と

　　　　　”残らない住宅ﾛｰﾝ”

　　　あなたならどちらを選びますか？

　　　それでも、損得で判断して２２年の住宅ﾛｰﾝを選んだとします。

　　　順調に住宅ﾛｰﾝを支払えているうちは良いが、残念ながら、

　　　人間誰しも未来のことはわからない。

　　　突然、親の介護をしなければならなくなるとか・・・・。

　　　不測の事態は考えておくべきです。

　　　22年の住宅ﾛｰﾝは、支払いがきつくなったからといって、

　　　途中で３５年返済の住宅ﾛｰﾝに変更してもらえない。

　　　「短期で組んだ住宅ローンは、返済途中で長期に変えてほしい。」

　　　こんな願いはかなわないんです。

　　　ところが、長期で組んだ住宅ローンを短期で返してしまう分には

　　　何ら問題がありません。

　　　住宅ﾛｰﾝは「損得」でなく「リスク」で考えるべき。

　　　この本質がとても大切なんです。

　　　でも、定年後まで住宅ﾛｰﾝを支払うにはやはり不安が・・・

　　　　　　　「２２年」と「３５年」の住宅ﾛｰﾝの差額を積み立てると・・・

　　　　　　　　　２７，４５２円×１２ヶ月×２２年＝７，２４２，３２８円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もの貯金ができる！

　　　22年で組むローンを３５年という期間を利用することで毎月２７、４５２円の差がでます。

　　　これを浪費するのではなく積み立てたとしたら、定年の６０歳までに

　　　約７２５万円もの預貯金がつくれます。

　　　定年時まで不測の事態もなく順調に来れたのであれば、

　　　退職金の「ある」「なし」、

　　　公的年金額、

　　　これ以外の預貯金金額などなど、

　　　決定しているはず。

　　　そのときにはじめて、

　　　　　　住宅ﾛｰﾝを完済すべきか？

　　　　　　繰上げ返済すべきか？

　　　答えを出されたらどうでしょうか？

　　　長く借りて、人生のリスクを回避し、結果的に短く返す。

　　　当然、ﾎﾞｸは３５年で建築資金を借りました。

あなたが、建築資金を金融機関から融資を受ける場合、

「数ある金融機関の中から、どの金融機関を選ぶべきでしょうか？」

まずは、お付き合いのある建築業者さんから紹介される金融機関が

ものごとがスムーズに進むでしょう。

一社だけでは、不安なら、下記の金利情報をもとに、

ご近所の金融機関に相談に行かれたらどうでしょうか？

http://homepage3.nifty.com/dkmiyabi/cad/ichiran.htm

ただし、注意点を書きます。

　　①金利が安い銀行が、必ずしも安くなるわけではない

　　　　　・融資には、金利以外に保証料、手数料等が発生します。

　　　　　これらの諸費用を考慮した総額で検討する

　　②融資実行時期の確認（着工時？、中間時？、建物完成時？）

　　　　　・注文住宅では、工事中の建築業者への支払いは、

　　　　　　工事期間が長いため、通常、出来高払いになります。

　　　　　　　　（例：着工時　請負代金１/3,中間時　請負代金１/3、完成時　請負代金１/3

                    　　　　　　　または、毎月均等額支払い等）

　　　　　・金融機関によっては、完成時しか、融資実行をされない場合もあります。

また、よく比較されるのが、「社内融資」。

大きくは、二種類あります。

　　①会社が直接融資

　　　（会社が建築資金を直接貸し付けてくれるタイプ）

　　　　　　退職時、一括返済が原則。

　　　　　　若年層や中途採用の場合では退職金額が少ないため、退職金では

　　　　　　返済ができない人も。

　　　　　　手元に一括返済できる資金がなければ、退職前に、新たに金融機関から

　　　　　　借りられるかを確認しておく必要がある。

　　②提携した金融機関からの借り入れに対して利子補給

　　　（提携金融機関から借りた建築資金に対して利子補給するタイプ）

　　　　　　退職と同時に利子補給が打ち切られる。

　　　　　　したがって、金融機関に退職勧告を行い、そのときの引き落とし額の変更などの

　　　　　　手続きをする必要がある。

一般的には、社内融資はあまりお勧めでないと言われています。

その理由としては、

　　①定年、退職と同時に住宅ﾛｰﾝの返済をしなくてはならない。

　　　　　　仕事を転職したい場合・・・・

　　②住宅完成と同時に、地方勤務配属（単身赴任）を命じられることも・・・・

　　　　　　会社に自分の意見が言いづらい。

　　③債務者（ご主人）に対して、団体信用生命保険（ご主人に万が一があった場合、

　　　住宅ﾛｰﾝが帳消しになる保険）がかけられておらず、家族に支払われるはずの

　　　死亡退職金と相殺という場合も・・・・

社内融資と比較されるなら、断然、”財形住宅融資”が良いと判断されます。

http://www.jhf.go.jp/faq/index.html

二世帯住宅は、面積が同じ単世帯家族の住宅と比べて、

割高になります。

なぜなら、水周り空間や玄関などが、

通常の2倍のヶ所数、必要なことが多いんです。

複数の住宅会社の建築コストを比較する際、

　　　「坪単価」って言葉、

聞いたことありませんか？

今回は、「坪単価」について、注意しなければならないことを

書いてみたいと思います。

みなさんがよく勘違いされるのは、

坪単価×坪数を単純にかけ合わせた数字が

建築コストの総額と思ってしまう点。

部材の数量や建物の形によって建築コストは大きく変わるんです。

例えば、下記の図は建物を上から見た図です。

どちらの方が外側の壁が多いでしょう？

同じ面積の住宅でも、平面形状が複雑になれば壁や部材の数量も増え、コストが上昇します。

次に、下記の図は、屋根を書き加え家を横から見たものです。

 AとＢは1階＋2階の坪数が同じだが、一般にＢの方が形が複雑な分、

壁や屋根、部材が増えてコストは上がります。

反対にＢとＣは壁や屋根、部材の数量で見るとあまり変わらないので

同程度のコストに収めることができ、Ｂ（40坪）よりもＣ（６０坪）の方が、

１階＋２階の坪数は大きく割安になりますね。

このように、家の形状が複雑になれば、

壁や屋根、部材などの数量も増え、コストは上昇します。

また、建物の大きさが倍になっても、コストは単純に倍にはならないんです。

例えば、下記の図、

 「キャラメルの箱を建物本体とみなし、キャラメル自体を

キッチンやトイレといった付帯設備と仮定。」

建物の大きさを倍にする場合は、箱を２つ合わせればいいですね。

キッチンなどは、2ヶ所なくてもよいので、片方からキャラメルを取り出す。

その分、コストも減るので単純に２倍にならないんです。

反対に、二世帯住宅の場合は、キャラメルは箱に入ったままですね。

二世帯住宅の場合は、面積も大きいので、単純に坪単価で

試算すると、大きな誤差となります。

建築費用はあくまでも、

「総額」（建築本体工事＋外構工事＋諸費用等）

で考えるべきです。

”二世帯住宅”、経済的理由で建てられるケースも多いですね。

（子世帯だけでは、マイホーム購入が難しそう。

　　　　実家を二世帯住宅に・・・・）

親世帯にとっては、仕事の退職時期と重なり、収入が無くなる時期。

今までの蓄えは、これからの生活資金にあてられます。

ﾎﾞｸ自身,自分から”二世帯住宅”の話を持ち出したので、

”建築費用”を負担することは、自然なことでした。

一般的にも、子世帯が”建築費用”を負担するケースが大半。

それでは、下記のケースを考えてみたいと思います。

　　①”親世帯”から、”二世帯住宅”のはなしを切り出された場合、

　　②たとえ、子世帯からはなしを切り出した場合でも、

　　　「他人」から「家族」になる、奥様や主人の感情。

①のケースは、一般的には親世帯が、”建築費用”の

一部または全額を負担するケースが多いですね。

問題なのは②。

「他人」から「家族」になる、奥様や主人が、必ずしも”二世帯住宅”に

全面的に賛成で無い場合、

　　「なぜ、親世帯の住居スペースも、私たち子世帯が全額、

　　　建築費用を負担しなくてはいけないのか？

　　　親世帯も、建築費用を負担するのは当たり前では・・・・・」

この感情、必ず考えてあげてください。

お金の問題は、こじれると、とても厄介なこと。

順序としては、夫婦で納得いくまで話し合い、

その後、お互いの世帯同士でじっくり話し合い、

”建築総費用”を決定する。

ちなみに我家は、ﾎﾞｸ自身が無理なく借り入れできる金額を計算し、

不足する分を、親世帯に負担してもらいました。

プラン作成　その４　です。

家族の意見を調整しながら、

プランも何とかまとまりました。

以前のﾌﾞﾛｸﾞで書いた（判断基軸）について、

以下のようにボクなりに答えをだし、プランに反映しました。

　　①各世帯の細かい計画は、親世帯は父親、子世帯は自分が担当。

　　　ただし、全体計画、まとめは自分。

　　②基本的には、水周り（キッチン、風呂、洗面）等は、各世帯専用とする。

　　　　　　　玄関のみ統一。

　　　　　　　ただし、２階勝手口より屋外階段も設け、２階の予備玄関とする。

　　③ただし、２つの世帯が一緒に住む意味を見出す。

　　　　　　　２人の子供達の部屋を二世帯共有スペースに持ってきて、

　　　　　　　子供たちを「二世帯間の架け橋」と考えた。

　　④当社は、ショールーﾑがないので、お客様に来ていただいた時の、

　　　打ち合わせスペースを設けること。

　　　　　　　玄関ホールを打ち合わせスペースと考えた。

　　⑤”家造り”に必要な、建築資金。

　　　　　　　建築資金は、原則、子世帯が支払う。

　　⑥構造は、”木造”。

 実際には、こんな感じになりました。

http://www.2setai.com/modelhouse/

旦那と義父で、プラン作成に対して、意見を衝突させているみたいだけど、

何とか、まとまってきた様子。

仕事から帰宅後、深夜に自宅の設計をしているみたい。

そんな折、みんなで食事会をした。

　　　「二世帯住宅になるので、色々ルールを決めよう。」という目的で。

旦那も義父も、仕事では、二世帯住宅を何件も手がけているみたいだけど、

自宅となると・・・・・・

しばし沈黙・・・・・・・

やっと義父が口を開いた。

　　　「お互いに干渉しない事だな。」

何だか少し寂しい気がした・・・・せっかく、一緒に住むのだから、

　”言いたいことを言い合って、たまに喧嘩すればいいのに。”って思った。

その方が、ﾀﾞﾒ嫁としては”楽”だと思った。

でも、”ハッ”と気づく！

干渉されたら、きっと私のことだから、１から１０まで言われるだろうなぁ。

これは義父の思いやり・・・・・

私は、「そうしましょう」って返事した。

実際に住んでから気づいた。

義父が言った、

　　　「お互いに干渉しない事」

この時点では気づかなかった、本当の意味を知ることになるとは・・・・・

家には、設計士が二人いる。

旦那と義父・・・・今回の自宅の設計は、二人が担当。

旦那の設計は、シンプルで空間を上手に造る。

義父の設計は、収納に優れ、暖かみのある設計をする。

二人が設計した家に住めるなんて夢のよう・・・って思っていた。

二人は親子だけど、”設計に関する”考え方は対象的。

だから、ぶつかる事も多いみたい。

図面とにらめっこの旦那がﾌﾞﾂﾌﾞﾂ言っている。

　　　　「俺は、絶対、この方がｲｲんだけどなあ。」って。

義父と意見が合わないようで、苦労している様子。

お互い自分の仕事には、プライドがあり、自信がある！

でも、私はぶつかるなんて勿体ないと思った。

ｲﾗｲﾗしている旦那に私が言った。

　　　　「いいじゃん、意見が違っても。

　　　　　取り入れれば？

　　　　　それも又、面白い家になると思うよ」って。