愛知県、名古屋で二世帯住宅を建てる前に

二世帯住宅に住んで、早二回目の正月を迎えた。

住み始め最初の頃、互いに気を使いすぎ、生活することに

疲れていた時期もあった。

そんな時期、日常生活の些細な事でも、

敏感に反応し、義母と言い合いになってしまった。

今思えば、素直に「わかりました。」と謝ればよかったと

後悔している。

うちは、自宅を二世帯住宅のモデルハウスと兼ねている。

見学会の前は、子供が散らかし放題の部屋を掃除する。

ちょうど見学会の前日、セカセカと、部屋の掃除をしていた私に、

義母が

　　「夜に洗濯ﾓﾉ干すなんて、近所に恥ずかしいからﾀﾞﾒよ！」

と言ってきた。

うちは、洗濯の量が多いから一日ニ回洗濯する時があり、

乾かないと夜でも干してある。

　　「そんな細かいことは、言わないでください！」

と言い返した私。

確かに、義母の言っている事は、理解できるが、

人に迷惑掛けるわけでもなく、

夜に洗濯モノを干すコトは、そんなに恥ずかしい事だとは、

どうしても思えなかった。

旦那とは、設計時に、いつ洗濯モノを干しても良いようにと、

家の裏手に”洗濯干しスペース”を配慮して造ったのだが・・・・・・

世代の考え方の違いであろうか・・・・・・

しばらく納得いかないままモヤモヤモヤ、

義母とは、気まずい雰囲気のまま、数日後・・・・・

住宅を造る上で、外観の好み・趣向、

個人によって、かなり見解が分かれるところです。

　「親世帯は、純和風」

　「子世帯は、南欧風」

室内空間が、各世帯で独立している場合は、

各世帯が好みのインテリアで統一できますが、

外観デザインの場合は、どちらかのデザインに

統一しなければなりません。

ここで、大事なことは、

　　「建築予算が多く持つ方が強い。」という

力関係に持ち込むべきではありません。

家族の中で、もっとも立場の弱い人の意見を

取り上げてあげることが大事です。

”住まい”に対する不満は、住み始めてから、

日々、着々と募っていきます。

そして次第に、話し合いの場で、自分の意思でした

　”我慢”であっても、

誰かのために・誰かのせいでした（させられた）”我慢”で

あるように思えてきます。

”我慢”しなければならないのなら、

その理由に”納得する”ことが必要です。

納得のいった”我慢”ならば、

後々”不満”とならないでしょう。

ただ、外観の色など、将来的に塗り替えができる場合は、

子世帯としては、”今は譲る”ということも検討しましょう。

ちなみに我家の場合、

ボクと父親は、共に設計士なので、

各世帯の設計は、各々。

共用部分、全体計画、外観デザインは、ボクが担当。

外観デザイン・色については、妻の意見をなるべく尊重しました。

　二世帯住宅を建てる事例として、以外に多いケースが、

　親世帯は持家だが、二世帯住宅に建替えするには土地が狭いので、

　現在、住んでいる家を売却し、新たに土地を購入し新築するケース。

　（以下　買換え　と言います）

　でも気をつけてほしいのが、ただ単に

　不動産を売却をすると、結構、税金が課せられるケースも。

　例えば、３０年前に、１，０００万円で購入した土地に、

　親世帯は、当時、新築しました。

　築年数３０年の建物評価額は、ほとんど０円。

　例えば、この土地が４，０００万円で売れました。　

　３，０００万円の差額（売却益）がでたとすると、

　なんと税金を

　　　３，０００万円×２０％　＝　６００万円

　も税金（所得税＋住民税）を納めなくてはならないんです。

　（計算をかなり簡略化しています。）

　　　（※反対に、購入時より、損をしていれば税金を払わなくてよいです。

　　　　　例えばこんなケース、

　　　　　２０年前（バブル絶頂期）に５，０００万円で購入した土地。

　　　　　現在、４，０００万円で売却した場合等）

　また、昔過ぎて、購入価格がわからない場合は、

　売れた価格の５％が、購入価格と見なされるので、

　４，０００万円で、売れたなら

　４，０００万円×５％　＝　２００万円（仮定購入価格）

　売却益　＝　４，０００万円ー２００万円　＝　３，８００万円

　（所得税＋住民税）　＝　３，８００万円×２０％　＝　７６０万円

　ただし、いろいろと条件が合えば、下記①、②のどちらか制度を使うことにより、

　節税も可能です。

　　　　　①買換え特例

　　　　　　　　※例：売却益３，５００万円、新しい土地＋建物取得費が４，０００万円で購入、

　　　　　　　　　　　３，５００万円ー４，０００万円　＜　０

　　　　　　　　　　　税金（所得税＋住民税）は掛からない。

　　　　　②３、０００万円の特別控除と

　　　　　　　　※例：売却益３，５００万円、

　　　　　　　　　　　３，５００万円ー３，０００万円　＝　５００万円

　　　　　　　　　　　（所得税＋住民税）　＝　５００万円×２０％　＝　１００万円　

　　※ただし、①若しくは②の制度を使用すると、住宅ローン控除　との併用は不可能。

　現在、住んでいる家を売却し、新たに土地を購入し新築するケースは、

　事前に知らないと損をしてもらうことも多々あるので、

　建築業者、不動産業者、ご利用になる融資窓口・お近くの税務署などに、

　相談にのってもらうのが得策です。

経済的理由により、二世帯住宅を建てるケースが多いからこそ、

住み始めてからかかる税金も安いにこしたことはないですね。

二世帯住宅に限ったことではないですが、

家を新築すると、いろいろな税金を払わなければなりません。

よく言われるのは、二世帯住宅を建てると、

「”区分登記”したほうが、税金が安くなるのでは？」

そもそも、土地・建物に掛かる税金は、建築費・土地代金に比例します。

価格の高い土地・建物を購入した人ほど、たくさん税金を払わなければなりません。

二世帯住宅の場合は、建物のボリュームも大きく、土地も広いケースが多いので、

税金も高くなりがちです。

そこで、前述した”区分登記”という方法を使うと、税金が安くなるケースもあります。

一つの建物で、各世帯が玄関・キッチン・お風呂など、単独で設置することにより、

二つの建物とみなすことが出来るのです。

例えば、

　　　建築請負金額　４，０００万円　

　　　建築延床面積　２４０㎡

　　　　　※親世帯、子世帯の床面積が同じと仮定

の二世帯住宅は、

固定資産税評価額（建築請負金額の約６割程度）：２，４００万円（仮定）

区分登記をすると、単純に計算すると、固定資産税評価額は、

　　　　１，２００万円×２棟

（実際には、こんなに単純な計算ではないですが）

　　　　建築延床面積は、１２０㎡×２棟

税金を計算するための条件は、上記と設定できます。

不動産取得税などは、建物１棟につき、１，２００万円の控除が適用できるので、

単独登記の場合は、不動産取得税　（２，４００万円－１，２００万円）×３％＝３６万円

区分登記の場合は、不動産取得税　（１，２００万円ー１，２００万円）×３％×２棟＝０万円　

場合によっては、このような税金の差がでることがあるんです。

　　　　（不動産取得税は、建物完成時１回のみ徴収される税金）

また、固定資産税については、３年間のみの特例ですが、

床面積　１２０㎡以下の部分は、固定資産税を半額にできる制度があるので

　　　単独登記の場合は、固定資産税　（建物分のみ）

　　　　（１，２００万円（床面積１２０㎡までの固定資産税評価額）×１．４％÷２）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋

　　　　（１，２００万円（床面積１２０㎡以上の固定資産税評価額）×１．４％）

　　　　　　＝２５．２万円/年

 　　区分登記の場合は、固定資産税（建物部分のみ）

　　　　（１，２００万円（床面積１２０㎡までの固定資産税評価額）×１．４％÷２）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＋

　　　（１，２００万円（床面積１２０㎡までの固定資産税評価額）×１．４％÷２）

　　　　　　＝ １６．８万円/年

３年間に限り、（２５．２万円ー１６．８万円）×３年間＝２５．２万円

（固定資産税は、毎年掛かる税金。４年目以降は、変わりません）

区分登記をすると、不動産取得税と固定資産税でも３年間で、

　　　　　　３６万円＋２５．２万円＝６１．２万円の差額のメリット

発生するケースもあります。

ただし、単独登記にするか、区分登記にするか下記のことを

よく検討してください。

　①税金を軽減する目的で、わざわざ、

　　　玄関やお風呂を二つにするのは割りに合わない。

　②子世帯に兄弟（相続人）が居る場合は、

　　”区分登記”することにより、親世帯の持分でもめる場合も。

※具体的な内容については、

　ご利用になる融資窓口・お近くの税務署などに、

　お問い合わせください。

二世帯住宅を建てる場合、

親世帯の土地に、子供名義か親子共有名義の建物を

建てるケースが多いですね。

この場合、親が亡くなったとき、

二世帯住宅が建っている土地以外にめぼしい財産がなければ、

その土地をめぐって相続争いが起きる可能性があります。

遺言書がなかったら、他の兄弟たちは遺産分割協議で

”法定相続分”を要求するかもしれず、

家庭裁判所に審判を申立てられたら、

土地建物を売却しなければならない結果になることも考えられます。

※法定相続分：民法は、誰（親族間）が、どのくらい相続するのかを決めています。

　　　もっとも、常に法的相続分通りに遺産分割しなければいけないわけではありません。

 

そこで、そうならないためには、以下のような方法があります。

1．二世帯住宅を建てるときは、遺言書を書いて土地を一緒に住む子供に相続するよう指定する

2．他の兄弟たちには、生前贈与を与えるなどして遺留分を放棄させる

3．二世帯住宅に住むものには介護の義務があり、介護をするものに土地を相続させることを他の兄弟に言い含める

4．土地に余裕があれば、いざというときに分筆（土地を分けること）できるように住宅を建てる

5．二世帯住宅を設計上、上下ではなく左右の住み分け型にして、建物を分けることも可能にしておく

ちなみに、ボクには、妹がいます。

遺産相続でもめることはないと思うが・・・・・・

キチンと筋を通さなければと思い、

妹家族に、建築前に

「将来の両親の面倒は、私達、家族が見るので、二世帯住宅を建てる。」と告げました。

妹からは、

「わかった。」

と快い返事のみをもらってます。

・・・・・・が、もし、妹夫婦が、”法定相続分”を要求してきたら・・・・・・・？！

２５年後を想像してみてください。

あなたの年齢は？親や子供の年齢は？

残念ながら、親世帯は亡くなっているかもしれません。

将来、親世帯のスペースをどう活用しますか？

子供の家族と新たな二世帯住宅になっているかもしれません。

若しくは、兄弟家族と一緒に住んでいるかもしれません。

玄関、水回り空間が独立している二世帯住宅では、空いたスペースを

他人に”賃貸”という選択もありますが、現実的には、うまくいかない

ケースが多いそうです。

ボクの自宅では、”将来、息子二人のどちらかが、二世帯住宅として

一緒に住んでもらえたら”と思っていますが、現時点では、

親世帯が満足する”間取り”としました。

（当然、バリアフリー等を考えた上ですが）

この仕事をしていると、残念なコトバを聞くことがあります。

「親が亡くなったら、新築しよう。リフォームしよう。」

ボクは、こんな風に思っています。

　　　「将来、どうなるか誰にもわからない。

　　　　どうなるかわからない将来を心配して、イロイロ考え、我慢するより、

　　　　今を楽しもう。

　　　　もし、何か起こったら、そのときに考えればイイ。

　　　　だから、現在を楽しむ間取りにしよう。」

　あなたが、二世帯住宅に住む場合、車を何台所有することになりますか？

　最近は、親世帯１台、子世帯２台　合計３台というお宅がとっても多いんです。

　例えば、トヨタ　カローラ。

　車の大きさは、全長×全幅　＝　４．５ｍ×１．７ｍ。

　駐車場のスペースは、最低１台、４．８ｍ×２．３ｍ程度は必要。

　（大型車であれば、当然、もっと必要）

　道路に直角に駐車するためには、最低でも

　２．３ｍ×３台＝６．９ｍの間口（敷地と道路が接する長さ）が必要。

　　　　　車３台駐車するには、間口６．９ｍ以上必要

　広さとしては、６．９ｍ×４．８ｍ＝約３３㎡（１０坪）も必要なんです。

　さらに、玄関アプローチや自転車置き場（この場所の確保が結構大変）を考えると、

　もっと広い間口が必要となります。

　敷地内で”縦列駐車”したり、”１階をピロティー”にして駐車スペースを

　確保する方法もありますが、親世帯がいつまで車に乗るのかを考えると、

　いっそうのこと、「駐車場を他で借りる」と考えた方が、プランの自由度が大きくなります。

　ちなみに、ボクの自宅は、普通車２台＋軽自動車１台、自転車３台のスペースを確保しています。

旦那が久しぶりの休みで家にいる。

二世帯住宅を建ててから忙しく、のんびりした事がなかった。

お気に入りの風呂に一時間入り、ビール片手にソファーに横になり

テレビを見ている。

私は旦那に言った。

　　「ちょっと！どいて。」

　　「なんで？」

　　「そこは私の場所だから」

　　「はあっ？」

私は、旦那をお尻ではねのけ、戦いに勝つ。

ソファーの取り合い・・・・

夫婦であり、家族だからできること。

遠慮は要らないし楽チン。

けど、義両親は別。

同じ事は絶対にできないし言えない（笑）。

この前の塾の件は旦那が言ってくれたようだ。

（２００９年9月4日・9月１０日ﾌﾞﾛｸﾞ参照してください）

口下手で、平和主義の旦那にしたら嫌な役目だったろうし、

私が自分で直接伝えるべき事だった。

なのに旦那が言った。

　　「ゴメン、苦労かける」って。

お尻ではねのけた事を心から詫びた・・・・・

　二世帯住宅になって、一番ビックリしたこと、

　それは、”光熱費が高い！”

　最初の月に、水道代が約５万円の請求が来て、思わず

　　　「聞いてないよ～」

　と叫んだくらい（笑）。

　二世帯住宅を建てることになって、義両親には経済的に

　多大な援助をしていただいた。

　光熱費ぐらい自分たち（子世帯）が払ってあげたかったから、

　義両親には、「光熱費は、私達世帯が払います。」と言っていた。

　水道代でひっくり返っていた矢先に、

　ガス代、電気代の請求・・・・予想外！

　”団地住まい”だった頃の光熱費とは違う。

　家を建て、引越し、次男の幼稚園入学の三重苦！

　家計は、今までで最高に苦しい。

　見かねた義母が言った、

　　「光熱費は折半にしましょう」って。

　やりくりできず考えが甘かった私は、恥ずかしく、落ち込む。

　ある日、義母が私に

　　「私も洗濯しすぎるから、光熱費は、折半の方が気兼ねしないのよ」と言った。

　　「スイマセン・・・・お願いします」と頭を下げた。

　義両親に気を使わせ、お金を使わせ、落ち込む日々。

　ある日、旦那に私は言った。

　　「ちょっと！トイレの水、ジャージャー流さないでよね。」

一般的に、お風呂１ヶ所と２ヶ所設置では、水道光熱費は、

１ヶ月で少なくとも１万円ぐらいはUPすると試算されます。

１年間では、１万円×１２ヶ月＝約１２万円の違いが。

また、浴室は建築コストも高いし、場所もとるので考え所ですね。

（お風呂を一つ増やすと、同時に洗面所や脱衣室も増えます）

例えば、お風呂が共有の場合、将来の介護のことを考え、

親世帯の寝室近くに、お風呂を設置。

子世帯の夫の帰りが仕事で遅い場合、夫は忍び足で階段を降り、

お湯を流す音にも神経を使いながら、ひっそりとお湯につからなければなりません。

それと、子世帯のお嫁さんからよく聞く話が、

　「どうしていつも私が最後？」

という不満です。

特に、夏などは早めにシャワーを浴びて、サッパリしたいものですね。

お風呂が二ヶ所造るのが難しい状況であれば、

親世帯のフロアには、メインの大きな浴室。

子世帯には、専用のｼｬﾜｰブースという考え方もあります。

また、お風呂が一つで、キッチンが二つ（１・２階でわかれている場合）、

給湯器は一つ設置になります。

通常、給湯器リモコンは、お風呂一つ、キッチン一つになりますが、

必ず、サブリモコンを追加して、お風呂　一つ、キッチン　二つにしましょう。